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La fraude aux crédits hypothécaires est maheureusement une escroquerie courante, dont la cible est bien souvent les moins nantis, désirant devenir propriétaires nonobstant une situation financière précaire. Sans scrupules, les organisations criminelles ont bien compris l'aspect lucratif de cette activité au regard de plusieurs facteurs : le temps qu'il faudra à l'acheteur lésé de s'apercevoir de sa victimisation, mais aussi les difficultés policières et judiciaires à détecter la fraude, enquêter et la réprimer...Une fraude rentable, certes, mais pour qui ?




Dans cet article, nous aborderons la dernière étape de la fraude, à savoir la transaction finale et la répartition du butin au sein de l'organisation criminelle.



Le grand perdant ? Une victimisation latente mais certaine


Comme évoqué précédemment, il n’y aurait finalement que deux grands perdants : l’acheteur et l’organisme financier qui a donné l’argent du prêt.

Dans les faits, il n’y a pas de « perdant » tant que le client rembourse son prêt. En effet, si le client s’acquitte de ses remboursements, la banque ne sera nullement préjudiciée puisque le prêt sera remboursé.

La banque n’est donc préjudiciée que lorsque le prêt n’est plus payé et que le produit de la vente forcée de la maison ne couvre pas le montant total emprunté.
L’emprunteur est lui propriétaire d’un bien immobilier surévalué qui fera l’objet d’une vente forcée et se retrouvera donc sans maison, endetté et placé en « black list » à la Banque Nationale, donc dans l’impossibilité de pouvoir emprunter de l’argent pour toute autre acquisition.



Le grand gagnant : la répartition du butin à chaque niveau de l’organisation criminelle


Dans ce mécanisme criminel (voir schéma), tous les intervenants profitent du crime, mais de manière différente.

OC structure→ L’"organisateur" profite directement du montant emprunté. C’est lui qui en finalité pourra disposer à sa guise de l’argent.;

→ Le "rabatteur" perçoit quant à lui une prime sur le montant du prêt octroyé. Certes, dans ce milieu criminel, ce montant n’est jamais fixe et fait l’objet d’accords verbaux entre l’organisateur et le rabatteur, en fonction des négociations et des difficultés rencontrées. Il n’existe bien sûr pas de contrat écrit puisque ni l’organisateur ni le rabatteur ne sont des agents immobiliers reconnus. Nous pouvons supposer que le contrat tacite entre l’organisateur et le rabatteur stipule une marge de 10 à 20 %, payable après le passage de l’acte notarial;

→ Le "faussaire "quant à lui n’est pas lié à la négociation. Il est payé pour le travail fourni. Compte tenu du montant total escroqué à l’aide de ses faux documents, être payé quelques dizaines d’euros par faux document paraît dérisoire, mais c’est bien la réalité. Il est vrai aussi que le faussaire ne prend que peu de risques, car rarement identifié lors des enquêtes.



Avec l’organisateur, le rabatteur et le faussaire, nous sommes dans la partie sombre de l’organisation. Avec le banquier et le notaire, nous nous trouvons dans la partie dite « officielle » de l’organisation.

Le banquier n’a pas besoin d’être payé par l’organisateur. L’organisateur lui amène les dossiers de prêt, le banquier les obtient auprès du siège et perçoit sa commission. C’est donc avec le nombre de crédits hypothécaires alloués que le « banquier » ou « agent bancaire » trouve sa compensation financière. Pour le notaire, la situation est similaire. Plus le nombre d’actes notariaux passés est élevé, mieux il sera rémunéré.



Toutefois, chaque organisation veut garder la mainmise sur ses divers intervenants. Ainsi, l’organisateur offrira souvent des avantages en nature au banquier et au notaire. Ces avantages peuvent être des invitations dans des restaurants de luxe, des mini-trips, des cadeaux divers, parfois un peu de cash, etc… et dès que le banquier ou le notaire ont mis la main dans l’engrenage, il leur est impossible de faire marche arrière. Ils deviennent des pions de l’organisation, de manière crédule ou à leur insu.

Chacun y trouve donc son compte, mais le grand gagnant est l’organisateur !

 

Dans le prochain article, nous verrons comment identifier et démanteler ces organisations.

 

 

Serge Lecomte

Commissaire de police – Police fédérale belge




Lire aussi :

La fraude aux crédits hypothécaires : la dynamique de l’organisation criminelle (3)

La fraude aux crédits hypothécaires : une organisation criminelle structurée, des acteurs aux rôles bien définis (2)

La fraude aux crédits hypothécaires : de quoi s\'agit-il? (1)



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